Life Atlas Tools · Korea Tax
2026 집·토지 양도소득세 계산기
집이나 토지를 팔 때 양도가액, 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제, 지방소득세를 넣어 2026년 양도세를 빠르게 가늠하는 간이 계산기입니다. 주택은 1세대 1주택 고가주택 추정, 토지는 일반 토지와 비사업용 토지 직접세율 입력까지 확인할 수 있습니다.
계산 흐름
국세청 세액계산 흐름에 맞춰 집·토지 양도세를 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비, 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제, 과세표준 = 양도소득금액 – 기본공제 순서로 계산합니다. 기본공제는 미등기 양도자산에는 적용되지 않을 수 있습니다.
2023년 이후 기본세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
양도소득세 계산 전에 정리할 자료
집이나 토지를 팔 때 양도소득세는 매도금액만으로 결정되지 않습니다. 취득가액, 필요경비, 보유기간, 거주기간, 1세대 1주택 여부, 장기보유특별공제 적용 여부가 함께 들어갑니다.
양도세는 예외 규정이 많습니다. 금액이 크거나 주택 수 판단이 애매하면 세무 전문가 또는 국세청 상담을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 매매계약서의 취득가액과 양도가액
- 중개수수료, 법무사 비용, 취득세 등 필요경비 증빙
- 보유기간과 실제 거주기간
- 다른 주택 보유 여부와 일시적 2주택 여부
- 공동명의라면 지분율과 각자의 기본공제 적용 여부
양도세 계산 결과와 신고 금액이 다른 이유
이 도구는 입력값을 바탕으로 한 이해용 계산입니다. 실제 세액은 자산 종류, 주택 수, 거주·보유 기간, 증빙 가능한 필요경비, 신고 시점의 법령과 해석에 따라 달라질 수 있습니다.
실행 전 확인
- 계약서와 비용 증빙을 모두 준비합니다.
- 1세대·주택 수 판단 기준일을 확인합니다.
- 신고 전 홈택스의 최신 안내 또는 세무전문가에게 확인합니다.
공식 확인처: 국세청 양도소득세 안내 · Life Atlas
양도소득세 계산 전 증빙 정리
부동산 양도세는 매도가뿐 아니라 취득가, 필요경비, 보유·거주기간, 주택 수 판단이 함께 필요합니다. 계산기 값은 신고 확정액이 아니며 계약서·영수증을 기준으로 검토해야 합니다.
실행 체크리스트
- 취득·양도 계약서와 중개수수료 영수증을 준비합니다.
- 필요경비 증빙과 지분율을 구분합니다.
- 1세대 1주택·일시적 2주택 등 예외 적용을 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 리모델링 비용은 모두 필요경비인가요?
A. 인정 범위와 증빙 요건이 있으므로 국세청 안내 또는 전문가에게 확인하세요.
공식 확인: 국세청
양도소득세 결과를 신고 준비로 연결하는 방법
이 계산기는 매도 전후의 가정을 비교하는 데 도움이 되지만, 실제 양도소득세는 자산 종류와 거래 사실, 보유·거주 이력, 필요경비 증빙, 해당 시점의 법령 적용에 따라 달라집니다. 특히 “2026”이라는 제목만으로 세율이나 공제 요건이 확정되었다고 볼 수 없습니다.
확인 순서
- 계약서에서 취득일·양도일·지분·금액을 확인하고, 공동명의라면 각자 지분을 따로 정리합니다.
- 중개보수·자본적 지출 등 필요경비는 영수증과 거래별 근거를 연결해 기록합니다. 단순 수리비가 모두 같은 방식으로 인정되는 것은 아닙니다.
- 1세대 1주택, 일시적 2주택, 거주기간처럼 결론을 바꿀 수 있는 요건은 계산기 선택값과 현재 국세청 안내를 대조합니다.
- 신고 전에는 홈택스의 해당 신고 안내와 세무서·전문가 확인 경로를 통해 입력 항목과 제출 시점을 다시 확인합니다.
공식 확인처: 국세청 홈택스·국세 안내
자주 묻는 질문
계약금액만 넣으면 신고세액이 확정되나요?
아닙니다. 취득·양도 관련 증빙, 보유·거주 요건, 지분, 공제와 당시 적용 기준을 함께 확인해야 합니다. 계산값은 준비용 비교값으로 사용하세요.
이 안내는 계산 또는 정보 확인을 돕기 위한 것입니다. 개인별 적용 여부와 최종 금액·주문·신고 결과는 현재의 공식 화면, 고지서 또는 담당 기관의 안내를 기준으로 확인하세요.